kkvaluation

      
 

 

หลักเกณฑ์และวิธีการประเมิน
 

วิธีการดำเนินการ

บริษัท เค.เค. แวลูเอชั่น จำกัด จะเข้าทำการสำรวจทรัพย์สิน และเริ่มกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ตามวันเวลาและสถานที่ ที่ได้รับคำสั่งว่าจ้างจากลูกค้าทันทีตามการตอบรับข้อเสนองานของบริษัท โดยกระบวนการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้น ประกอบด้วยขั้นตอนดังต่อไปนี้

2.1 กำหนดปัญหาของภาพรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่เป็นองค์ประกอบสำคัญเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน

2.2 กำหนดตัวผู้สำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามคุณสมบัติให้สอดคล้องกับประเภทของทรัพย์สินที่ประเมิน

2.3 สำรวจและตรวจสอบทรัพย์สินที่ประเมินอย่างรอบคอบและระมัดระวังในรายละเอียดคือ

 

  • การตรวจสอบที่ดิน ได้แก่ การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสิทธิครอบครองตามกฎหมาย ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์ฉบับผู้ถือกรรมสิทธิ์ กับฉบับของสำนักงานที่ดิน ตรวจสอบตำแหน่งที่ดินจากผังแปลงคงเหลือ (แปลงแม่) หรือระวางแผนที่ ณ.สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ เพื่อยืนยันตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน นอกจากนี้ยังเป็นการตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับภารจำยอม การอายัด ตลอดจนข้อจำกัดอื่น ๆ ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ทำการประเมินมูลค่า

  • การตรวจสอบอาคาร เป็นการตรวจสอบขนาดอาคาร ผังพื้นอาคาร สภาพ อาคารโดยทั่วไป วัสดุก่อสร้าง อายุอาคาร การบำรุงรักษาอาคาร เป็นต้น

  • การสำรวจข้อมูล เพื่อใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ได้แก่การสำรวจตลาดเพื่อรวบรวมข้อมูลในเรื่องของราคาการซื้อขาย การเสนอขาย เช่า/เซ้ง ต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องและใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานในการประเมินราคานอกจากนี้จะทำการสำรวจและเก็บข้อมูลของระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการของรัฐที่ให้บริการแก่ทรัพย์สิน ทางเข้าออกของทรัพย์สิน ตลอดจนเก็บข้อมูลของสภาพแวดล้อมทั่วไปของทรัพย์สิน

 

  • การตรวจสอบข้อจำกัด หรือข้อกำหนดของทรัพย์สินจากกฎหมายที่เกี่ยวข้อง อาทิ ผังเมือง การเวนคืน กฎหมายควบคุมอาคารเป็นต้น

  • การตรวจสอบเครื่องจักร-อุปกรณ์ต่าง(ถ้ามี)

 

2.4 วิเคราะห์การใช้ประโยชน์สูงสุดของทรัพย์สิน ซึ่งเป็นการวิเคราะห์ในองค์ประกอบต่าง ๆตามที่สำรวจและเก็บข้อมูลได้ ตามเงื่อนไขของกายภาพของทรัพย์สิน ข้อจำกัดทางกฎหมาย และความเป็นไปได้ทางการเงิน

2.5 การประเมินราคาทรัพย์สิน บริษัท เค.เค. แวลูเอชั่น จำกัด จะใช้วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานสากล ซึ่งสามารถอ้างอิงได้จากมาตรฐานวิชาชีพของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และสมาคมนักประเมินอิสระไทยหรือมาตรฐานและสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นที่ยอมรับได้อย่างน่าเชื่อถือ ซึ่งการใช้วิธีใดประเมินมูลค่านั้นจะต้องพิจารณาใช้วิธีการที่เหมาะสมตามประเภทของทรัพย์สินเป็นหลัก โดยส่วนใหญ่แล้ว มีดังนี้คือวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีคิดจากต้นทุนทดแทน วิธีคิดจากรายได้ หรือวิธีอื่นใดที่เหมาะสมและน่าเชื่อถือได้ สรุปเป็นมูลค่าของทรัพย์สิน

2.6 นำเสนอต่อคณะกรรมการพิจารณามูลค่าทรัพย์สิน หากเป็นกรณีที่มีความยุ่งยากซับซ้อน และ/หรือทรัพย์สินมีมูลค่าสูงตามเกณฑ์นโยบายและวิธีปฏิบัติในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทซึ่งกำหนดไว้ให้อนุมัติโดยคณะกรรมการฯ

 

วิธีการปฏิบัติในการสำรวจทรัพย์สิน กำหนดให้พนักงานสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สินปฏิบัติดังนี้

  1. การเตรียมความพร้อมก่อนออกสำรวจและเก็บข้อมูล

- ต้องแต่งกายสุภาพเรียบร้อย เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

- จัดเตรียมเอกสารที่ได้รับจากลูกค้าผู้รับบริการและอุปกรณ์ที่จำเป็นไว้ล่วงหน้า เพื่อให้การออกปฏิบัติงานในภาคสนามเป็นไปอย่างราบรื่น โดยอุปกรณ์ที่จำเป็นได้แก่ เข็มทิศ , เทปวัดระยะ , กล้องถ่ายรูป , กระดาษทำการ เป็นต้น

- ทำการศึกษาหลักเกณฑ์ วิธีการและวัตถุประสงค์การประเมิน รวมถึงคำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงานตลอดจนเอกสารของลูกค้าผู้รับบริการ เพื่อเป็นการกำหนดขอบเขตในการทำงาน ตลอดจนข้อมูลที่จำเป็นต้องใช้ในการวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สิน

- วางแผนการเดินทาง การสำรวจ เก็บข้อมูล และการตรวจสอบรายละเอียดทรัพย์สินไว้ล่วงหน้า จากข้อมูลที่มีอยู่เพื่อความครบถ้วน และไม่เสียเวลาในการที่ต้องออกไปทำงานเพิ่ม

 

 

 

  1. การสำรวจและจัดเก็บข้อมูล

- เมื่อพบลูกค้าผู้รับบริการทำการแนะนำตัว แจ้งถึงรายละเอียดการสำรวจตลอดจนขั้นตอนในการสำรวจและความจำเป็นในการเข้าสำรวจพื้นที่บางส่วน ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากลูกค้าก่อน รวมถึงทำความเข้าใจให้ชัดเจนกับลูกค้าผู้รับบริการ เกี่ยวกับหลักเกณฑ์การประเมินที่เหมาะสมสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า รวมทั้งอธิบายความหมาย เหตุผลและข้อจำกัดของหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ที่นำมาใช้ และอธิบายขอบเขตงานประเมินให้ลูกค้าผู้รับบริการได้รับทราบ

 

- พนักงานสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สินทำการสำรวจและตรวจสอบทรัพย์สิน ณ บริเวณที่ตั้งด้วยตนเอง และทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อยืนยันความถูกต้อง รวมถึงตรวจสอบยืนยันความถูกต้องเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินและอาคาร ว่าอยู่ในแนวเขตที่ดินของทรัพย์สินหรือไม่ และตรวจสอบยืนยันเกี่ยวกับสิทธิในการครอบครองหรือใช้ประโยชน์ของอาคาร รวมถึงตรวจสอบผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน

 

- การสำรวจและตรวจสอบที่ดิน โดยอ้างอิงขนาดของที่ดินจากเอกสารสิทธิของที่ดินเป็นหลัก ในกรณีที่มีข้อจำกัดทางกายภาพอันเกี่ยวกับการสำรวจและตรวจสอบที่ดิน พนักงานสำรวจและประเมินต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ และอาจเสนอต่อลูกค้าผู้รับบริการเพื่อขอให้มีการทำการรังวัดสอบเขตเพื่อให้ได้ข้อมูลเกี่ยวกับระยะ ขนาดและรูปร่างที่แน่นอนก่อนทำการประเมิน และทำการตรวจสอบสิทธิในการถือครอง เช่น หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ (โฉนดที่ดิน) หรือหนังสือสำคัญแสดงสิทธิครองครอง (นส.3, นส. 3 . , นส. 3 .) เป็นต้น ซึ่งต้องมีเอกสารสิทธิ์ครบทุกแปลงหรือทุกส่วนที่ประกอบขึ้นเป็นกลุ่มหรือแปลงทรัพย์สิน และมีครบทุกหน้าของเอกสารสิทธิ์ ทำการตรวจสอบราคาประเมินของกรมที่ดิน ตรวจสอบการอายัดหรือเวนคืน ตรวจสอบภาระผูกพัน หรือภาระจำยอมต่าง ๆ ตรวจสอบการรอนสิทธิของที่ดิน ตรวจสอบแปลงแม่หรือแปลงคงเหลือ หรือตรวจสอบระวางแผนที่เพื่อพิสูจน์ตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน รวมถึงตรวจสอบทางเข้า-ออกที่ดินทรัพย์สินว่าเป็นทางประเภทใด ได้รับสิทธิในเรื่องทางเข้า-ออกตามกฎหมายหรือไม่

 

- การสำรวจและตรวจสอบอาคาร ซึ่งรวมทั้งงานระบบภายในอาคารและสิ่งปลูกสร้างที่จำเป็นซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ทั้งจากภายในและภายนอกของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง และบันทึกรายละเอียดการตรวจสอบอาคารไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ในกระดาษทำการของบริษัทฯ โดยข้อมูลขนาดของอาคาร เพื่อคำนวณหาต้นทุนทดแทนปัจจุบันพนักงานสำรวจและประเมินต้องใช้ขนาดของอาคารตามที่สถาปนิกและ/หรือวิศวกรเป็นผู้คำนวณหรือรับรอง และทำการตรวจสอบวัดขนาดและสอบขนาดของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ในระหว่างการสำรวจทุกครั้ง ส่วนในกรณีที่ลูกค้าผู้รับบริการไม่อาจจัดหาข้อมูลขนาดอาคารตามที่สถาปนิก หรือวิศวกรเป็นผู้คำนวณหรือรับรองเกี่ยวกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างทรัพย์สินได้ครบถ้วน ผู้ประเมินจะต้องจัดหา และตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเหล่านั้นแทน โดยการวัดขนาดของอาคารอย่างละเอียดรอบคอบ ซึ่งการวัดและสอบขนาดของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ในระหว่างทำการสำรวจทุกครั้ง และจัดทำแบบแปลนตามที่วัดได้ เพื่อระบุถึงที่มาของขนาด หรือข้อมูลเกี่ยวกับขนาดอาคารที่ใช้ในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างชัดเจน ทำการตรวจสอบกรรมสิทธิ์อาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เช่น สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง, ใบอนุญาตก่อสร้าง, ใบคำขอเลขที่บ้าน, ใบอนุญาตตั้งโรงงาน, ทะเบียนบ้าน เป็นต้น ตรวจสอบรายละเอียดคุณภาพวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างหรือตกแต่ง รวมถึงส่วนปรับปรุงต่าง ๆ ของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ตรวจสอบสภาพการบำรุงดูแลรักษา และความบกพร่องหรือเสียหายของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งในกรณีเหตุสุดวิสัยทำให้ไม่สามารถเข้าไปสำรวจ และตรวจสอบสภาพภายในอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง พนักงานสำรวจและประเมินราคา จะต้องใช้ความพยายามอย่างถึงที่สุดเยี่ยงผู้ประกอบการวิชาชีพพึงกระทำ ในการจัดการหาข้อมูลอื่นทดแทนเกี่ยวกับขนาดของอาคารหรือคุณภาพวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างตกแต่ง

 

- ถ่ายภาพทางเข้า-ออก, ทรัพย์สินที่ประเมินอย่างละเอียด และตรวจสอบสภาพแวดล้อมโดยรอบของทรัพย์สิน เพื่อให้แน่ใจว่ามีหรือไม่มีปัจจัยแวดล้อมที่มีผลกระทบต่อการให้ความเห็นของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน

 

- กรณีที่ใช้หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด พนักงานสำรวจและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน จะไม่ทำการประเมินโดยยึดถือเพียงข้อมูลของลูกค้าผู้รับบริการเป็นปัจจัยหลักในการประเมิน แต่จะทำการศึกษาข้อมูลตลาดเพื่อยืนยันการให้ความเห็นด้วยเสมอ รวมทั้งต้องตรวจสอบเพื่อให้มั่นใจว่าข้อมูลที่ใช้ประกอบการให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน มีลักษณะสอดคล้องกับหลักเกณฑ์และวิธีการประเมิน

 

- กรณีที่ลูกค้าผู้รับบริการไม่อาจจัดหาข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินได้ครบถ้วน หรือเหมาะสมเพียงพอ ผู้ประเมินจะต้องจัดหาและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเหล่านั้นแทน ผู้ประเมินต้องศึกษาและตรวจสอบข้อมูลเหล่านั้นโดยรอบคอบ และยืนยันความถูกต้องของข้อมูลที่หามาได้เหล่านั้น

 

- การเก็บรวบรวมข้อมูลตลาดเปรียบเทียบ ซึ่งเป็นสาระสำคัญของข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบ เช่น ประเภททรัพย์สิน ขนาดของที่ดินหรือพื้นที่ ลักษณะและข้อมูลสำคัญที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่นำมาใช้เป็นข้อมูลตลาด วันที่เกิดรายการซื้อขายหรือเสนอซื้อเสนอขาย โดยระยะเวลาของข้อมูลเปรียบเทียบตลาดที่ใช้อ้างอิงอยู่ในช่วงเวลาที่เหมาะสม ไม่ยาวไกลจนเกินไป พร้อมแหล่งที่มาของข้อมูลตลาด และภาพถ่ายข้อมูลเปรียบเทียบ ซึ่งข้อมูลเปรียบเทียบตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบต้องมีลักษณะเหมือนกัน หรือคล้ายคลึงกันกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า รวมถึงข้อมูลเปรียบเทียบตลาด ที่ใช้ประกอบการวิเคราะห์และประเมินมูลค่ามีจำนวนมากเพียงพอ เหมาะสมและน่าเชื่อถือที่จะนำมาใช้เปรียบเทียบ กรณีที่ข้อมูลเปรียบเทียบตลาดที่นำมาใช้ประกอบการวิเคราะห์เป็นข้อมูลเสนอซื้อเสนอขาย (Asking Price) จะต้องมีการวิเคราะห์หาราคาที่คาดว่าจะขายได้หรือราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ก่อนที่จะนำมาวิเคราะห์เปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

 

3. การตรวจเอกสารสิทธิ์และข้อจำกัดทางกฎหมาย (Title Deed and Legal Investigation)

 

3.1 การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ จะทำการตรวจสอบเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินจากสำนักงานที่ดินทุกราย

 

3.2 การตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมาย ซึ่งมีรายละเอียดของข้อจำกัดทางกฎหมายในการตรวจสอบดังนี้

- ผังเมือง (Zoning) การบังคับใช้ผังเมืองรวม จะประกาศเป็นกฎกระทรวง ออกตามความในพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.. 2518

- การเวนคืน (Land Expropriation) ตรวจสอบจากแนวถนนโครงการในผังเมืองรวม, โครงการพัฒนาจากหน่วยงานของรัฐ และ กฤษฎีกาเวนคืนที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา

- กฎหมายควบคุมอาคาร (Building Code) เป็นกฎหมายที่ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 2) .. 2535 มีรายละเอียดที่เกี่ยวข้องกับงานประเมินราคา 2 ส่วนที่สำคัญคือ

(1) กฎหมายที่เกี่ยวกับการควบคุมการก่อสร้างอาคาร (Building Code) ได้แก่ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

(2) กฎหมายควบคุมการก่อสร้างเฉพาะบริเวณ (Zone) ได้แก่ ประกาศกระทรวงมหาดไทย กฎกระทรวงข้อบัญญัติ และเทศบัญญัติ เป็นต้น

 

- กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดิน (Subdivision of Land) ตามพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน พ.. 2543 โดยมีรายละเอียดและข้อจำกัดในการจัดสรรที่ดินตามข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินในแต่ละท้องถิ่น

- กฎหมายอื่นๆ (Others) ได้แก่ ประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม ประกาศเขตวิกฤตน้ำบาดาล จากกรมทรัพยากรธรณี ประกาศเขตปลอดภัยทางเดินอากาศ ประกาศป่าสงวนแห่งชาติ เขตอุทยานแห่งชาติ เขตป่าไม้ถาวร เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า เขตปฏิรูปที่ดิน เป็นต้น









 

 

 

6. หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

 

หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

หลักเกณฑ์ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินของบริษัทนั้น บริษัท เค.เค. แวลูเอชั่น จำกัด ได้กำหนดนโยบายให้เป็นไปตามมาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพ เพื่อเป็นแนวทางในการกำหนดหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สินให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน และการใช้ประโยชน์ รวมถึงเพื่อให้เหมาะสมกับการปฏิบัติงานประเมินซึ่งมีส่วนสัมพันธ์กับลักษณะของทรัพย์สินที่ประเมิน และเป็นคู่มือในการปฏิบัติงานสำหรับเจ้าหน้าที่สำรวจและประเมินของบริษัทฯ พึงใช้เป็นแนวทางเดียวกัน สำหรับหลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน แบ่งเป็น 2 หลักเกณฑ์ ดังนี้

 

1. หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด หรือเพื่อกำหนดมูลค่ายุติธรรม (Fair Value) เช่น การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการซื้อหรือขาย, เพื่อใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อให้กับสถาบันการเงิน, เพื่อการบันทึกบัญชี,เพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ เป็นต้น

 

 

2. หลักเกณฑ์การประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด เช่น การประเมินมูลค่าการลงทุน (Investment Value or Worth), มูลค่าจากการใช้ประโยชน์(Value in Use), มูลค่ากิจการ(Going Concern Value), มูลค่าประกันภัย(Insurable Value), มูลค่าทางภาษี(Assessed or Taxable Value), มูลค่าพิเศษ(Special Value), มูลค่าบังคับขาย(Forced Sale Value), มูลค่าซาก (Salvage Value), มูลค่าต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ เป็นต้น

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

วิธีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

วิธีการประเมิน ซึ่งนิยมใช้กันทั่วไปได้แก่

1. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ( Market Approach)

2. วิธีคำนวณจากต้นทุน ( Cost Approach )

3. วิธีพิจารณาจากรายได้ ( Income Approach )

4. วิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ ( Residual method) หรือวิธีสมมติฐานการพัฒนา (Hypothetical Development Method)

 

โดยเลือกใช้วิธีการประเมินอย่างน้อย 2 วิธี และกำหนดว่าวิธีใดเป็นวิธีหลักสำหรับการประเมิน เพื่อช่วยให้มีการตรวจทานความเห็นจากแต่ละวิธี ทั้งนี้หากจำเป็นต้องใช้วิธีใดวิธีหนึ่งเพียงวิธีเดียว ผู้ประเมินของบริษัทฯ จะต้องให้เหตุผลที่ชัดเจนถึงข้อจำกัดในการใช้วิธีการประเมินเพียงวิธีเดียว

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามวิธีการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าทรัพย์สินทั้ง 4 วิธีข้างต้น มีคำอธิบายโดยสังเขป ดังนี้

 

1. วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market Approach)

การใช้วิธีเปรียบเทียบราคาตลาดเป็นตัวกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน เนื่องจากสามารถอ้างอิงข้อมูลตลาด หรือหลักฐานการซื้อขาย หรือราคาเสนอซื้อเสนอขายที่มีปรากฏอยู่ในตลาด โดยข้อมูลเปรียบเทียบมีลักษณะคล้ายคลึง และใกล้เคียงกัน มีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน หรือมีลักษณะ/สภาพที่สามารถเปรียบเทียบกันได้ ตลอดจนมีการใช้ประโยชน์สูงสุดคล้ายคลึงกัน นำมาแสดงแสดงการวิเคราะห์เปรียบเทียบกับทรัพย์สิน

 

วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด มี 4 วิธี ดังนี้

1.1 วิธีเปรียบเทียบตลาดโดยตรง (Direct Comparison Method) ซึ่งข้อมูลเปรียบเทียบควรมีลักษณะคล้ายคลึงกันกับทรัพย์สินที่ประเมินราคา โดยการปรับแก้และอนุมานจากข้อมูลเปรียบเทียบที่มีการซื้อ-ขาย หรือราคาเสนอซื้อเสนอขายที่เชื่อถือได้จากตลาด ที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับทรัพย์สิน

 

1.2 วิธีปรับแก้ส่วนต่างราคาซื้อ-ขาย (Sales Adjustment Grid Method) โดยการปรับแก้ราคาจากข้อมูลเปรียบเทียบอื่นซึ่งมีความแตกต่างกันเล็กน้อยจากตัวทรัพย์สิน เช่น เนื้อที่ดิน, พื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร, ทำเลที่ตั้งของข้อมูลเปรียบเทียบ โดยนำข้อมูลเปรียบเทียบมาปรับแก้เพื่อให้เท่ากับขนาดเนื้อที่,ทำเลที่ตั้งของทรัพย์สินที่ประเมินราคาเพื่อทราบมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินราคา

 

 

 

1.3 วิธีเปรียบเทียบระดับคะแนนคุณภาพ (Weighted Quality Score Method – WQS) เป็นวิธีที่นำปัจจัยต่าง ๆ ที่มีผลต่อราคา เช่น ทำเลที่ตั้ง,ลักษณะทางกายภาพ,สภาพแวดล้อม,ปัจจัยภายนอก,สิ่งอำนวยความสะดวก, ระดับดินถม เป็นต้น ซึ่งนำปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้มากำหนดถ่วงน้ำหนักระดับคะแนนแต่ละปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน จากนั้นกำหนดคะแนนคุณภาพของแต่ละข้อมูลเปรียบเทียบและทรัพย์สินที่ประเมินราคาของแต่ละปัจจัย แล้วนำผลรวมของคะแนนคุณภาพของทุก ๆ ปัจจัย ของแต่ละข้อมูลเปรียบเทียบมาปรับแก้ และเมื่อนำมารวมกันสามารถเทียบเคียงเป็นมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน

 

1.4 วิธีวิเคราะห์ความถดถอย (Regression Analysis Method) เป็นการทดสอบทางสถิติ เพื่อสร้างสมการแสดงความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรอิสระ (Independent Variable) เช่น เนื้อที่ดิน,พื้นที่ใช้สอยภายใน,ระยะห่างจากทางเข้าอาคาร เป็นต้น และตัวแปรตาม (Dependent Variable) หรือ มูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งสามารถทดสอบค่าทางสถิติได้หลายประการดังนี้

- ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรว่าสัมพันธ์กันในทิศทางเดียวกันหรือไม่ และมีความสัมพันธ์กันมากน้อยเพียงใด

- ค่าสัมประสิทธิ์การตัดสินใจ ในสัดส่วนที่ตัวแปรอิสระ สามารถอธิบายการเปลี่ยนแปลงของตัวแปรตามได้ กี่เปอร์เซ็นต์

- ระดับความเชื่อมั่นของความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรอิสระ และตัวแปรตาม

- มีสูตร Model มาตรฐาน เพื่อนำไปใช้ได้กับทรัพย์สินที่ประเมินราคาซึ่งมีจำนวนมากได้

 

ซึ่งวิธีนี้สามารถแบ่งแยกออกเป็น 2 วิธีย่อย ๆ คือ

  • การวิเคราะห์ความถดถอยเชิงเส้นอย่างง่าย (Simple Linear Regression Analysis) เป็นการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปร 2 ตัว ที่มีความ สัมพันธ์อยู่ในรูปเชิงเส้น เช่น คะแนน WQS. Score เป็นตัวแปรอิสระ และมูลค่าทรัพย์สินเป็นตัวแปรตาม

  • การวิเคราะห์ความถดถอยเชิงพหุ (Multiple Regression Analysis) เป็นการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างตัวแปรอิสระมากกว่า 1 ตัว กับตัวแปรตาม โดยที่ความสัมพันธ์อยู่ในรูปเชิงเส้น เช่น จำนวนห้องนอน, ขนาดเนื้อที่ดิน, พื้นที่ใช้สอยภายใน เป็นตัวแปรอิสระจำนวน 3 ตัว และมูลค่าทรัพย์สินเป็นตัวแปรตาม

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. วิธีคำนวณจากต้นทุน (Cost Approach)

เป็นตัวกำหนดมูลค่าของทรัพย์สิน เนื่องจากทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ามีลักษณะพิเศษเฉพาะ (Specialised Property) ของการออกแบบ รูปร่างหรือการใช้ประโยชน์ที่มีลักษณะแตกต่างไปจากทรัพย์สินโดยทั่วไป ขนาดหรือที่ตั้งของทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างรวมกัน ซึ่งโดยปรกติ มีการซื้อขายน้อย หรือไม่มีการซื้อขายเลย หรือไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบที่มีลักษณะคล้ายคลึงกันกับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า โดยวิธีคำนวณจากต้นทุน เป็นการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินตามสภาพการใช้ประโยชน์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน รวมกับการประเมินมูลค่าตลาดของค่าก่อสร้างทดแทนสำหรับอาคารสิ่งปลูกสร้าง ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้คล้ายคลึงกัน (Replacement) หรืออาคารสิ่งปลูกสร้างที่เหมือนกัน (Reproduction) หักด้วยประมาณการค่าเสื่อมราคา ซึ่งสะท้อนถึงการเสื่อมสภาพทางกายภาพ ความล้าสมัยอันเป็นผลจากลักษณะการใช้ประโยชน์ และปัจจัยแวดล้อม เป็นต้น โดยผู้ประเมินของบริษัทฯ จะระมัดระวังเป็นพิเศษในการเลือกใช้วิธีประเมินโดยวิธีคำนวณจากต้นทุนสำหรับการประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด เนื่องจากการประเมินโดยวิธีคำนวณจากต้นทุนจะถือเป็นการประเมินตามหลักเกณฑ์การกำหนดมูลค่าตลาดได้ก็ต่อเมื่อ ทุกส่วนของข้อมูลที่ใช้ในการประเมิน จะต้องได้จากข้อมูลตลาด

 

วิธีคำนวณจากต้นทุน ใช้วิธีต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิตามสภาพและอายุการใช้งานของทรัพย์สิน (Depreciated Replacement Cost Method : DRC.)

โดยวิธีคำนวณต้นทุนของทรัพย์สิน = มูลค่าตลาดของที่ดิน + มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างหลังหักค่าเสื่อม

-มูลค่าที่ดินได้มาจากวิธีการเปรียบเทียบข้อมูลตลาดที่มีการเสนอขายของที่ดินที่อยู่ในทำเลเดียวกัน และมีสภาพคล้ายคลึงกัน นำมาปรับแก้และให้คะแนนถ่วงน้ำหนัก โดยวิธีการเปรียบเทียบระดับคะแนนคุณภาพ(Weighted Quality Score : WQS.)

-มูลค่าสิ่งปลูกสร้างได้จากการคำนวณต้นทุนทดแทนใหม่ของค่าก่อสร้างอาคารในรูปแบบเดียวกัน (Replacement Cost New : RCN.) โดยราคาค่าก่อสร้างทดแทนใหม่ต่อตารางเมตรของอาคาร อ้างอิงจากราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรที่กำหนด โดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ปี 2555 นำมาปรับแก้ตามรูปแบบเฉพาะของทรัพย์สิน จากนั้นนำมาหักค่าเสื่อมอาคารตามสภาพการใช้งาน การบำรุงรักษาและอายุการใช้งานของอาคารโดยวิธีเส้นตรง (Straight Line Method) โดยอ้างอิงจากมาตรฐานการหักค่าเสื่อมราคาอาคาร กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ปี 2555 นำมาปรับแก้ตามการสภาพการบำรุงรักษา และอายุอาคารของทรัพย์สินที่ประเมินราคา ซึ่งมูลค่าทรัพย์สินจากวิธีต้นทุนทดแทนคงเหลือสุทธิ อาจพิจารณาได้ว่าเป็นตัวแทนมูลค่าตลาดสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่มีลักษณะพิเศษเฉพาะ ซึ่งโดยปกติมีการซื้อขายน้อย หรือไม่มีการซื้อขายทรัพย์สินประเภทนี้ในตลาด

 

 

 

 

 

 

 

3. วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach)

เป็นตัวกำหนดมูลค่าทรัพย์สิน เนื่องจากทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ามีศักยภาพก่อให้เกิดรายได้ โดยนำรายได้ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคตของทรัพย์สินให้กลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน โดยอาศัยสมมติฐานการประมาณรายรับ รายจ่าย และค่าเช่าตลาด ซึ่งเป็นข้อมูลที่เชื่อถือได้ และเป็นไปตามสภาวะของการแข่งขันในตลาดได้ดี ซึ่งสามารถสะท้อนมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างแท้จริง ซึ่งเป็นการวัดมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตของผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน โดยรายรับจากทรัพย์สินในปัจจุบันและอนาคต เป็นผลตอบแทนถึงมูลค่าปัจจุบันรวมตามมูลค่าเงินตามระยะเวลา (Time Value)

 

วิธีพิจารณาจากรายได้ สามารถแบ่งแยกวิธีการประเมินออกได้ 2 วิธี ดังนี้

 

3.1 วิธีคำนวณจากอัตราผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization Method) โดยคำนวณจากรายได้จากค่าเช่า หักอัตราว่าง แล้วนำมาลบกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ผลลัพธ์คือ รายได้สุทธิ(NOI) จากนั้นนำมาหาอัตราส่วนรายได้สุทธิต่ออัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(Capitalization Rate)

หรือ V = I / R

โดย V = มูลค่าทรัพย์สิน

I = รายได้สุทธิ

R = อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน

 

3.2 วิธีคำนวณมูลค่าปัจจุบันของรายได้จากกระแสเงินสด (Discount Cash Flow Method)โดยการคาดการณ์ไปข้างหน้าที่เกี่ยวกับ รายได้ ค่าใช้จ่ายในอนาคต ซึ่งเป็นมูลค่าเงินตามระยะเวลา (Time Value) และคิดกลับมาเป็นมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value) โดยใช้อัตราคิดลด (Discount Rate) หรืออัตราผลตอบแทนที่ต้องการ(Required Rate of Return) โดยการอนุมานจากแบบจำลองอัตราผลตอบแทน (CAPM) เพื่อคำนวณหามูลค่าปัจจุบัน ซึ่งในแต่ละปีจะมีการประมาณการเจริญเติบโต (Growth) ทั้งรายได้จากค่าเช่า และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจากการประมาณการ และการวิเคราะห์สภาพตลาด ซึ่งวิธีนี้เป็นวิธีที่รับรู้ถึงการเปลี่ยนแปลงของรายได้ และสะท้อนถึงระยะเวลาในการถือครองของทรัพย์สินได้

 

 

 

 

 

4. วิธีคำนวณมูลค่าคงเหลือสุทธิ (Residual method) หรือวิธีสมมติฐานการพัฒนา (Hypothetical Development Method) หมายถึง การหามูลค่าของทรัพย์สินประเภทที่มีศักยภาพในการพัฒนา (Development Potential) ซ่อนเร้นอยู่ ซึ่งอาจเป็น

1. ทรัพย์สินประเภทที่ดินเปล่า ที่อยู่ในทำเลที่มีแนวโน้มการพัฒนาความเจริญได้ง่ายและรวดเร็ว

2. ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีสภาพทรุดโทรม หรือเสื่อมค่าทางเศรษฐกิจและสมควรทำการรื้อถอนอาคารเดิมทิ้งเพื่อทำการพัฒนาใหม่ (Redevelopment) หรืออาจจะเป็นการดัดแปลง ต่อเติมและปรับปรุงสภาพของอาคารเดิม (Renovation) ให้สามารถใช้ประโยชน์ได้ดีกว่าเดิม เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินนั้น ๆ

ซึ่งจะมุ่งเน้นในแง่ของ “การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด” (Highest and Best Use) เป็นสำคัญ การใช้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ของทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขข้อกำหนดของกฎหมาย ความเหมาะสมทางกายภาพที่เกี่ยวกับทำเลที่ตั้ง ลักษณะรูปร่างและขนาดเนื้อที่ และความเป็นไปได้ทางด้านการเงินภายในช่วงระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนสุทธิที่จะทำให้ทรัพย์สินนั้นมีมูลค่าสูงสุด

สูตรการประเมินวิธีสมมติฐานการพัฒนา หรือ วิธีมูลค่าคงเหลือของโครงการ คือ

D = A – (B + C)

D = มูลค่าของที่ดิน หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างส่วนที่เหลืออยู่

A = มูลค่าทั้งหมดของทรัพย์สิน เมื่อมีการพัฒนาโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว ซึ่งเรียกว่า “มูลค่าการพัฒนาเบื้องต้น “ (Gross Development Value) ซึ่งได้จากวิธีเปรียบเทียบข้อมูลราคาตลาดเกี่ยวกับราคาซื้อขาย เช่น บ้านเดี่ยว,ทาวน์เฮ้าส์, อาคารพาณิชย์ใหม่ ตามจำนวนยูนิตที่เป็นไปได้ตามเงื่อนไขข้อกำหนดของกฎหมาย ซึ่งเป็นการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

B = ต้นทุนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในการพัฒนาโครงการ

C = กำไรของผู้พัฒนา ค่าดำเนินการ และค่าใช้จ่าย อื่น ๆ รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่เกิดขึ้นในการพัฒนาโครงการ

 

สรุป การประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยวิธี สมมติฐานการพัฒนา หรือวิธีหามูลค่าคงเหลือของที่ดิน เป็นการประเมินราคาทรัพย์สินที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุน ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะยังไม่ได้รับการพัฒนาหรือได้รับการพัฒนาแล้วบางส่วน การประเมินราคาโดยวิธีนี้ก็เพื่อจะหามูลค่าของทรัพย์สินว่ามีมูลค่าเท่าใด โดยเริ่มจากตั้งสมมติฐานให้พัฒนาทรัพย์สินที่ประเมินราคาขึ้นเป็นโครงการที่เหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในเชิงการตลาด แล้วคำนวณหาค่าพัฒนา ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ค่าภาษี ดอกเบี้ย และผลกำไร จากนั้นจึงนำไปหักออกจากมูลค่าโครงการซึ่งพัฒนาเสร็จสมบูรณ์แล้ว ผลลัพธ์คือ มูลค่าส่วนที่เหลือซึ่งเป็นมูลค่าของทรัพย์สินที่ทำการประเมิน

 

 

การจัดทำรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

ในการจัดทำและนำเสนอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ปฏิบัติตามแนวทางมาตรฐานจรรยาบรรณและวิชาชีพ ดังต่อไปนี้

1. รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องให้ข้อมูลที่ชัดเจนและเพียงพอแก่ผู้ใช้รายงาน ในเรื่องเกี่ยวกับข้อมูลที่ใช้ในการประเมิน การวิเคราะห์ การสรุปมูลค่า และการให้ความเห็นของผู้ประเมิน

2. หากมีการร้องขอให้นำเสนอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่กำหนดโดยผู้ใช้รายงาน และบริษัทฯ เห็นว่ารูปแบบการนำเสนอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นมีความขัดแย้ง หรือไม่สอดคล้องอย่างมีนัยสำคัญกับมาตรฐานจรรยาบรรณ และวิชาชีพที่กำหนดไว้ บริษัทฯจะทำความเข้าใจกับผู้ใช้รายงานให้ชัดเจน ถึงประโยชน์ที่จะได้รับหากปฏิบัติตามมาตรฐานจรรยาบรรณ และวิชาชีพที่กำหนดไว้ ตลอดจนผลเสียที่อาจเกิดขึ้นหากไม่ปฏิบัติตาม

3. การนำเสนอรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจะจัดทำเป็นภาษาไทย หรือภาษาอื่น ๆ ก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างบริษัทฯ กับผู้ใช้รายงาน รวมถึงบริษัทฯ มีหน้าที่ที่จะต้องทำความเข้าใจกับผู้ใช้รายงานเกี่ยวกับความจำเป็นที่ต้องปฏิบัติตามมาตรฐานจรรยาบรรณ และวิชาชีพที่บังคับใช้ในประเทศไทย

 

รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัทฯ อ้างอิงรูปแบบรายงานตามมาตรฐานจรรยาบรรณและวิชาชีพของรูปแบบรายงานการประเมิน ประกอบด้วยรายละเอียดต่างๆ ดังนี้

1.1 ผู้รับรายงาน : ระบุชื่อลูกค้าผู้รับบริการและผู้ใช้รายงานประเมิน

1.2 คำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้าง : ระบุคำสั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงานในรายงานการประเมิน

1.3 วัตถุประสงค์ในการประเมิน : ระบุถึงวัตถุประสงค์ของการประเมิน หรือการนำรายงานการประเมินไปใช้ประโยชน์ตามที่กำหนด โดยลูกค้าผู้รับบริการ เช่น พิจารณาขออนุมัติสินเชื่อ และระบุเพิ่มเติมอย่างชัดเจนว่ารายงานนี้ไม่อาจใช้ได้สำหรับวัตถุประสงค์อื่น และผู้ต้องการใช้ประโยชน์จากรายงาน รายอื่นที่มิได้ระบุไว้ในรายงาน

1.4 หลักเกณฑ์การประเมิน : ระบุว่าเป็นหลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด หรือหลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่กำหนดมูลค่าตลาด

1.5 รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ประเมิน

- ประเภททรัพย์สิน

- รายละเอียดที่ตั้งทรัพย์สิน : ระบุบ้านเลขที่ ซอย ถนน และ/หรือระยะทางโดยประมาณจากถนนสายหลักหรือทางแยกที่ใกล้ที่สุด ตำบล อำเภอ จังหวัด

- รายละเอียดเกี่ยวกับที่ดิน : รายละเอียดรูปแปลงที่ดิน ความกว้าง ความลึกของแปลงที่ดิน เนื้อที่ระดับที่ดินโดยประมาณ

 

- รายละเอียดเกี่ยวกับอาคารและสิ่งปลูกสร้าง : ระบุข้อมูลดังต่อไปนี้

  • ประเภทอาคาร ความสูงหรือจำนวนชั้นของอาคาร ขนาดพื้นที่ก่อสร้างหรือพื้นที่ใช้สอยการใช้ประโยชน์พื้นที่แต่ละชั้นภายในอาคาร

  • รายละเอียดเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร โครงสร้างและวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและตกแต่ง อายุและสภาพอาคาร การใช้ประโยชน์ของอาคาร การบำรุงรักษาพื้นที่อาคาร งานระบบและบริการสาธารณูปโภคที่มีให้บริการในอาคาร

  • ตรวจสอบอาคารทั้งภายในและภายนอก เว้นแต่มีเหตุขัดข้องสุดวิสัยหรือมีข้อตกลงพิเศษอื่นใดโดยระบุในรายงานประเมินอย่างขัดเจน

  • การตรวจสอบอาคาร หากพบว่าอาคารมีสภาพชำรุดทรุดโทรม มีการทรุดตัวของอาคาร ซึ่งอาจมีปัญหาการวิบัติของโครงสร้างหรือมีผลกระทบที่สำคัญต่อมูลค่าอาคาร ต้องระบุในรายงานการประเมินให้ชัดเจน

  • การให้ความเห็นและแสดงข้อมูล และรายละเอียดที่จัดเจน รวมถึงอาจให้ความเห็นว่า ควรจะทำการตรวจสอบความแข็งแรงของโครงสร้าง (Structural survey) โดยผู้ชำนาญการหรือไม่

  • ตรวจสอบความถูกต้องตามตำแหน่งอาคารสิ่งปลูกสร้าง หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารถูกต้องตามตำแหน่งที่ระบุหรือไม่ หากมีข้อสังเกตหรือการปลูกสร้างรุกล้ำบนที่ดินแปลงอื่น ต้องให้ข้อมูลหรือรายละเอียดที่ครบถ้วนสมบูรณ์ รวมถึงปัญหาหรือผลกระทบที่อาจมีต่อมูลค่าของทรัพย์สิน

  • ในกรณีที่อาคารไม่มีเลขที่ หรือไม่สามารถยืนยันได้ว่ามีการขออนุญาตหรือก่อสร้างอาคารตรงตามแบบหรือไม่ ซึ่งอาจมีปัญหาต่อการใช้อาคารได้ ต้องระบุเงื่อนไข และรายละเอียดที่ชัดเจนในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

  • อาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ระบุเนื้องานก่อสร้างที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ใช้ไปแล้วจนถึงวันที่ประเมิน งานก่อสร้างที่ต้องดำเนินการเพื่อให้เสร็จสิ้นสมบูรณ์พร้อมทั้งต้นทุนโดยประมาณ กำหนดเวลาแล้วเสร็จตามแผนการก่อสร้างปัจจุบันโดยประมาณ ส่วนที่ถูกกำหนดให้มีการก่อสร้างทาง ท่อระบายน้ำ หรือสิ่งอำนวยประโยชน์อื่นเพื่อสาธารณประโยชน์ และเงื่อนไขอื่น ๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการก่อสร้าง

 

1.6 ทำเลที่ตั้งสภาพแวดล้อม : ระบุการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยรอบในปัจจุบัน และแนวโน้มในอนาคต ตลอดจนผลดีหรือผลเสียต่อทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า รวมถึงระบุการคมนาคม ระบบขนส่งมวลชน ความสะดวกในการเดินทางจากทรัพย์สินไปยังสถานที่ต่าง ๆ

1.7 สถานที่สำคัญบริเวณใกล้เคียง

1.8 สาธารณูปโภคและสาธารณูปการในบริเวณที่ตั้งทรัพย์สิน

 

1.9 รายละเอียดสภาพแวดล้อมที่พอสังเกตเห็นได้ เช่น น้ำท่วม ระบบระบายน้ำที่อาจมีปัญหา

1.10 สมมติฐานเพิ่มเติมและสมมติฐานพิเศษที่ผู้ประเมินเห็นว่าอาจส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าทรัพย์สิน

1.11 เงื่อนไขและข้อจำกัดในการประเมินราคา

1.12 ลักษณะสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน โดยระบุอย่างชัดเจนว่าเป็นกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครอง หรือสิทธิการเช่า หรือกรรมสิทธิ์ที่ติดภาระการให้เช่า หรือกรรมสิทธิ์รวม หรือการถือกรรมสิทธิ์เป็นเพียงบางส่วนหรือเฉพาะส่วนที่พอจะประมาณได้ และหากทรัพย์สินที่ประเมินติดภาระผูกพันเกี่ยวกับสัญญาเช่า ให้ระบุสาระสำคัญของสัญญาเช่า รวมถึงผู้เช่า ผู้ให้เช่า และเจ้าของกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ อายุการเช่าตามสัญญา และอายุการเช่าคงเหลือ ผลตอบแทนการเช่าและการปรับอัตราค่าเช่า

1.13 ทางเข้า-ออกตามกฎหมายของทรัพย์สิน โดยระบุทางเข้าออกของทรัพย์สิน ระยะทางโดยประมาณแต่ละระยะเฉพาะทางที่ใช้เข้าออกโดยสะดวก จนถึงถนนสายหลัก ระบุประเภททางเข้าออกว่าเป็นทางสาธารณะหรือทางส่วนบุคคล หากเป็นทางส่วนบุคคล ทรัพย์สินได้รับภาระจำยอมหรือไม่ จากที่ดินแปลงใด และในลักษณะอย่างใด

1.14 การตรวจสอบเอกสารสิทธิ : ระบุรายละเอียดและผลการตรวจสอบเอกสารสิทธิทรัพย์สินและการตรวจสอบภาระผูกพันที่มีการจดทะเบียนไว้ โดยแสดงรายละเอียดไว้ในรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินอย่างชัดเจน เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน การจำนอง การขายฝาก เป็นต้น ในกรณีที่เป็นการประเมินสัญญาเช่า ต้องทำการตรวจสอบสัญญาเช่าและให้รายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาเช่า อัตราค่าเช่า อายุการเช่า ชื่อผู้เช่า หรือข้อจำกัดสิทธิต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อการเช่า เช่น การเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า พร้อมทั้งให้ข้อมูลและความเห็นเกี่ยวกับข้อมูลเช่าที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน

1.15 ตรวจสอบยืนยันที่ตั้งทรัพย์สิน โดยรุบุว่าสามารถยืนยันตำแหน่งที่ตั้งที่ดินตามเอกสารสิทธิที่ปรากฏหรือการนำชี้ได้หรือไม่ ถ้ามีเหตุพึงสงสัยหรือไม่แน่ใจควรระบุสิ่งที่ตรวจพบ และยืนยันด้วยว่า อาคารและส่วนปรับปรุงอื่นปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ประเมินหรือไม่ อย่างไร

1.16 ข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ระบุรายละเอียดและผลการตรวจสอบข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้องที่อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน ได้แก่

  • ข้อกำหนดการใช้ที่ดินในผังเมืองฉบับปัจจุบันในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่

  • ข้อกำหนดหรือกฎหมายควบคุมอาคาร

  • ข้อกำหนดหรือกฎหมายควบคุมสิ่งแวดล้อม

  • การตรวจสอบการเวนคืนจากหน่ายราชการที่เกี่ยวข้อง

  • การถูกรอนสิทธิต่าง ๆ

  • ข้อบังคับของทางราชการอื่นใดที่อาจมีผลต่อการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สิน

1.17 แสดงข้อมูลเปรียบเทียบตลาดที่นำมาใช้อ้างอิงเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่ประเมิน

 

1.18 วันที่ประเมิน

1.19 วิธีการประเมิน ผู้ประเมินต้องกำหนดวิธีการประเมินที่ถูกต้องเหมาะสมกับประเภทและลักษณะของทรัพย์สิน วัตถุประสงค์ของการประเมิน หลักเกณฑ์การประเมิน ลักษณะของสิทธิตามกฎหมายในทรัพย์สิน ตลอดจนเงื่อนไขและข้อจำกัดอื่น ๆ ที่อาจมี พร้อมทั้งเปิดเผยเหตุผลที่เลือกใช้วิธีการประเมินราคา

1.20 แสดงการวิเคราะห์และสรุปมูลค่าทรัพย์สินอย่างมีระบบชัดเจน และถูกต้องตามหลักการวิธีการวิเคราะห์ตามมาตรฐานและจรรยาบรรณ โดยแสดงการวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สินระหว่างข้อมูลตลาดที่นำมาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบ กับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า รวมทั้งสรุปความเห็นของผู้ประเมิน และระบุมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน

1.21 การมีส่วนได้ส่วนเสียในทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า โดยระบุว่าผู้ประเมินไม่มีส่วนได้เสียหรือความเกี่ยวข้องไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมกับทรัพย์สินที่ประเมินหรือผู้ว่าจ้าง

1.22 การลงลายมือชื่อ รวมทั้งระบุเลขที่สมาชิกของสมาคมวิชาชีพที่สังกัด

1.23 เอกสารประกอบรายงาน ได้แก่ สำเนาเอกสารสิทธิ แผนที่แสดงที่ตั้งทรัพย์สินและข้อมูลเปรียบเทียบ ผังบริเวณ ผังที่ดิน แปลนอาคาร ใบอนุญาตปลูกสร้างและใบอนุญาตการใช้อาคาร ภาพถ่ายแสดงรายละเอียดทรัพย์สินที่ประเมิน สัญญาเช่าและเอกสารอื่นที่จำเป็น

1.24 ในกรณีทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา นอกจากการนำเสนอรายงานการประเมินตามรูปแบบแล้ว ให้ระบุรายละเอียดเพิ่มเติมดังต่อไปนี้

- รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา โดยระบุว่าได้รับใบอนุญาตจัดสรร และใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างแล้วหรือไม่ และอยู่ในขั้นตอนใด เป็นการได้รับอนุญาตโดยมีเงื่อนไขหรือไม่

- รายละเอียดเกี่ยวกับงานการพัฒนาหรืองานก่อสร้างส่วนที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน ต้นทุนก่อสร้างที่ได้ใช้ไปแล้วจนถึงวันที่ประเมิน งานก่อสร้างที่ยังต้องดำเนินการต่อให้แล้วเสร็จตามโครงการ กำหนดเวลาแล้วเสร็จสมบูรณ์ตามโครงการ เงื่อนไขที่ถูกกำหนดให้มีส่วนที่ต้องแบ่งเป็นพื้นที่สาธารณูปโภค เงื่อนไขอื่นที่มีนัยสำคัญซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาตามโครงการ

- ภาระผูกพันที่เกี่ยวกับการขายหรืออการให้เช่า สำหรับทรัพย์สินที่อยู่ในระกว่างการพัฒนา ซึ่งมีปากฎ ณ วันที่ประเมิน

- การให้ความเห็นเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สินประกอบด้วย

  • ประมาณการต้นทุนการก่อสร้างหรือต้นทุนการพัฒนา และประมาณการต้นทุนที่ต้องใช้เพื่อให้โครงการเสร็จสมบูรณ์ (กรณีก่อสร้างเสร็จแล้วบางส่วน)

  • ประมาณการมูลค่าตามสภาพปัจจุบัน ณ วันที่ประเมิน

 

 

  • ประมาณการมูลค่าทรัพย์สินเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์ตามโครงการ ตามสภาพตลาด ณ วันที่ประเมิน โดยมีเงื่อนไขว่าการพัฒนาเป็นไปตามแบบรายละเอียดที่ระบุ

1.25 การนำเสนอรายงานการประเมินที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐานจรรยาบรรณ และวิชาชีพ สามารถกระทำได้ในกรณีที่เป็นการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งจะต้องดำเนินการตามมาตรฐานที่เกี่ยวกับการสอบทานการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน